Chcesz się nauczyć inwestowania? Jest kilka ważnych zasad, które musisz poznać, zanim wyłożysz kasę na stół

Marek Jankowski: Co ostatnio czytałeś?

Kuba Karliński: Ostatnio czytałem i nadal czytam Jak żyć długo? Książka bardzo inspirującą i wciągająca, bo podpowiada, co możemy zrobić, żeby faktycznie trochę dłużej pociągnąć na tym świecie w dobrej formie.

To z pozoru coś innego niż to, czym zajmujesz się na co dzień, ale z drugiej strony zajmujesz się inwestowaniem, a to jest przecież inwestowanie w siebie!

To prawda. Zresztą, Warren Buffet też w jednym z wywiadów przyznał, że fakt, że długo żyje i odziedziczył dobre geny, nie jest bez znaczenia dla sukcesów, które osiąga.

Porozmawiajmy zatem o twojej drodze jako inwestora. Dziś inwestujesz głównie w nieruchomości, napisałeś o tym książkę Zarabiamy na nieruchomościach. A czym zajmowałeś się wcześniej?

Pracowałem w korporacjach, zajmując się rozwojem biznesu. Jeszcze w trakcie studiów trafiłem do duńskiej firmy farmaceutycznej, a tydzień po obronie pracy magisterskiej poleciałem do RPA, gdzie dostałem swój pierwszy trzymiesięczny projekt.

Później był Daleki Wschód, Azja południowo-wschodnia, Indonezja, Filipiny, Singapur, Indie, Brazylia, Korea Południowa, Arabia Saudyjska, Argentyna, Egipt i jeszcze kilka innych krajów.

Byłem konsultantem wewnętrznym, analitykiem i wspierałem firmy w doskonaleniu prowadzonych działań. To było bardzo ciekawe, bo mimo że pracowałem w jednej firmie, to co kilka miesięcy zmieniałem kraj i miałem okazję zobaczyć, jak ludzie tam żyją i pracują, a także trochę się z nimi zintegrować. Niektóre z zawartych wtedy przyjaźni przetrwały do dziś.

Potem przez dwa lata w ramach tej samej firmy pracowałem w Warszawie, a następnie zmieniłem branżę, przeszedłem na styk internetu i branży prasowej i zacząłem pracować w Agorze.

W końcu doszedłem do wniosku, że korporacja to nie jest środowisko dla mnie, odszedłem i przez pięć lat rozwijałem firmę doradczo-szkoleniową założoną przez moich dwóch kolegów. Współpracowaliśmy z bardzo dużymi i mniejszymi firmami, a nieruchomości były gdzieś tam w tle. Zainteresowałem się nimi, bo mój tata się nimi zajmował, a jako dziecko już go podpatrywałem.

W końcu postanowiłem z moim wspólnikiem zrobić z tych nieruchomości coś większego, więc zaczęliśmy inwestować w grunty, a potem powstały większe projekty deweloperskie i inwestycje w inne nieruchomości.

Czyli inwestowanie było głównie kontynuacją rodzinnych tradycji?

Nie do końca. Mój tata jest z powołania przedsiębiorcą i prowadził różne firmy. Inwestycje w nieruchomości miały raczej działać długoterminowo – przeznaczał na nie to, co zarobił z biznesu, żeby te pieniądze na siebie pracowały.

Dla mnie to była duża inspiracja, ale dla niego to nie był główny obszar zainteresowania i działalności.

Ja szukałem czegoś, co byłoby w mniejszym stopniu uzależnione od klientów zewnętrznych, a w większym stopniu dające długoterminową perspektywę. Za moją firmą doradczą nie stała żadna silna marka i musieliśmy sami walczyć o projekty i klientów. Gdy już zdobyliśmy klientów, jeszcze ciężej walczyliśmy, żeby dowieźć im obiecane projekty.

Wiedziałem, co będziemy robić za trzy miesiące, ale co będzie za sześć miesięcy, za osiem czy za dwanaście – już nie i to było dla mnie niezbyt komfortowe.

Ponadto doświadczaliśmy dużej rotacji pracowników. Przychodziły do nas młode, niedoświadczone osoby, my je szkoliliśmy, a potem przychodził ktoś większy i silniejszy i oferował im takie warunki finansowe, na które nas nie było stać. To było dla mnie bardzo frustrujące.

Zaczęliśmy od inwestowania w grunty, które są inwestycjami o 5-10-letniej perspektywie, czyli można było coś podziałać w tym czasie, czekając na efekty.

Rozumiem tę tęsknotę za stabilizacją i zmęczenie pogonią za klientem, ale ta co najmniej 5-letnia perspektywa jest też przecież minusem. Wkładam te pieniądze na 5 lat i jak tu żyć?

Poradziliśmy sobie z tym, bo zorganizowaliśmy grupy inwestycyjne i inwestycje przez spółki celowe, więc bieżące koszty były finansowane i pokrywane.

Wrócę jeszcze jednak do jednej rzeczy. Nie uciekliśmy tak do końca od klientów i zależności od innych ludzi.

Z klientami współpracujemy nadal, a poza tym mamy cały czas do czynienia z urzędnikami, którzy bardzo często są decydentami w sprawie być albo nie być danej inwestycji. Wymaga to więc od nas sporo zręczności i cierpliwości.

Ci urzędnicy, a zwłaszcza ich interpretacja przepisów decydują o tym, czy zgoda zostanie wydana w ciągu siedmiu dni czy w ciągu półtora roku, a więc czy dana inwestycja ma szansę zakończyć się w terminie.

Rozumiem, że to było jedno z pierwszych dużych odkryć. Co takiego jeszcze pamiętasz?

Jeżeli chodzi o inwestycje w nieruchomości, to moja czujność na początku trochę została uśpiona.

Pierwsza moja inwestycja w nieruchomości zakończyła się świetnym rezultatem. Było to mieszkanie, które kupiłem dla siebie. Mieszkało mi się tam z narzeczoną fajnie przez pierwsze 3 tygodnie, a potem zdecydowaliśmy, że jednak chcemy mieszkać gdzie indziej.

Sprzedałem to mieszkanie za kilkukrotnie wyższą cenę, bo to był ten moment, kiedy Polska weszła do Unii Europejskiej i ceny nieruchomości poszybowały w górę.

Ten szybki wzrost wartości w krótkim czasie bardzo mocno zadziałał na moją wyobraźnię i później przy kolejnych inwestycjach musiałem bardzo studzić moje własne nastroje.

Nasz model biznesowy polegał na tym, że kupowaliśmy większe kawałki ziemi rolnej, którą później planowaliśmy odrolnić, podzielić na mniejsze działki, doprowadzić media i sprzedać. Różnica w cenie 1 metra kwadratowego w tej samej miejscowości potrafiła być kilkukrotna. Mogliśmy więc policzyć, ile możemy na tym zarobić, choć wiedzieliśmy, że nie będzie to trwało rok, bo procesy administracyjne są dość czasochłonne.

Praktyka pokazywała, że czasem ten mechanizm działał, ale częste zmiany przepisów zwłaszcza na rynku nieruchomości nie do końca pozwalały przewidzieć ten efekt końcowy.

W tych przepisach trudno się zorientować, tym bardziej, że przepisy zmieniają się nie tylko na poziomie ustawodawczym, ale też wykonawczym. Poza tym zmieniają się też interpretacje tych przepisów przez urzędników, którzy potrafili z dnia na dzień zmienić podejście do wydawania niektórych dokumentów.

Przykładowo: kiedyś nie było problemu z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, nawet jeśli ktoś miał jakiś fragment gruntu trzeciej klasy, czyli takiego przeznaczonego pod uprawę. Po jednym ze spotkań konsultacyjnych w województwie wprowadzono jednak zmianę i wystarczyło pół metra takiej ziemi na działce, żeby gmina nie mogła wydać dokumentu, bo zmieniła się interpretacja.

Takich niespodzianek mieliśmy sporo i dziś już wiem, że dopóki nie ma się dokumentu w ręku – najlepiej jeszcze z klauzulą, że jest to ostateczna i prawomocna decyzja – niczego nie można być pewnym.

Na dodatek im dłużej to wszystko trwa, tym więcej przepisów może się zmienić…

Dokładnie tak.

Jak zacząć inwestować, żeby zrobić to w najbardziej zrównoważony sposób?

Jeśli ktoś nie ma żadnego doświadczenia, wiedzy i praktyki, to zachęcam, żeby nie iść na żywioł i nie szukać inwestycji losowo.

Istnieje takie przekonanie, że im większe ryzyko, tym więcej można zarobić – ale to nieprawda.

W inwestowaniu chodzi o to, żeby minimalizować ryzyko i szukać opcji, które pozwolą nam relatywnie dużo zarobić

W inwestowaniu chodzi o to, żeby minimalizować ryzyko i przy tym minimalnym ryzyku szukać opcji, które pozwolą nam relatywnie dużo zarobić.

Jeśli mamy jakąś kwotę pieniędzy, na które ciężko pracowaliśmy i które chcemy jakoś zabezpieczyć np. przed inflacją albo własnymi nieprzemyślanymi wydatkami, to najlepiej zainwestować tę kwotę bezpiecznie.

100% bezpieczeństwa nikt nam nie da – teoretycznie, ale tylko teoretycznie daje nam to gwarancja na lokacie bankowej. Ale możemy to ryzyko minimalizować.

Trzeba zacząć od dowiedzenia się jak najwięcej o materii, w którą chcemy inwestować.

Czytajmy artykuły i książki, słuchajmy osób, które są tam, gdzie my byśmy chcieli być.

Ja polecam inwestowanie w nieruchomości, bo w tej materii czuję się pewnie i uważam, że te inwestycje są mniej ryzykowne niż inwestowanie w rynek kapitałowy, kryptowaluty czy kruszce. Z drugiej strony osoby inwestujące w inne rzeczy i posiadające odpowiednią wiedzę i doświadczenie, pewnie polecałyby inne inwestycje.

Inwestor sam ma się czuć komfortowo i bezpiecznie w materii, w którą inwestuje lub chce inwestować.

Dobrym pomysłem jest tez poszukanie kogoś, kto już inwestuje w danej dziedzinie, i spróbowanie inwestycji wspólnej. Wówczas można zainwestować mniejszą kwotę, a także nauczyć się i zrozumieć, jak to działa.

Jeśli mam milion złotych, lepiej żebym nie szedł na całość i nie inwestował tego w jeden projekt. Lepiej to dywersyfikować i znaleźć sobie dwa, trzy albo cztery różne aktywa.

Można też poszukać źródła inspiracji i bardziej doświadczonych osób, które można zapytać o podpowiedzi i sugestie. Są oczywiście ludzie, którzy nie chcą się dzielić swoim know how – ich prawo – ale jest też sporo takich, którzy chętnie się tym dzielą. Oczywiście pod warunkiem, że mają na to przestrzeń i nie są co chwile zasypywani pytaniami.

Czekałem na słowo „dywersyfikacja” i pojawiło się! Jak ja mam milion, to mogę sobie dywersyfikować. 5 czy 10 tysięcy trudniej podzielić na mniejsze porcje. Poza tym, jeśli mam poznać obszar, w którym mam inwestować, to w przypadku dywersyfikowania ilość wiedzy do przetworzenia wzrasta. Jak osoba początkująca ma zatem podejść do dywersyfikacji inwestycji?

Jeśli dysponujemy niewielkim kapitałem, zadajmy sobie kluczowe pytanie: czy aby na pewno chcemy go inwestować w coś, czy może lepiej zainwestować go w siebie?

Inwestycja w siebie, we własne kompetencje i umiejętności przynosi przy mniejszych kwotach kapitału zdecydowanie większy zwrot niż inwestowanie w kryptowaluty, złoto czy w cokolwiek innego.

Żeby inwestować, trzeba jednak mieć jakieś pieniądze. Poza tym należy mieć podejście, że jeśli zainwestujemy kwotę X, to godzimy się z tym, że ta kwota może być zamrożona przez dłuższy czas bez opcji jej wycofania. Musimy więc mieć odłożone pieniądze na czarną godzinę, gdybyśmy na przykład stracili źródło utrzymania.

Inwestowanie w siebie przyniesie przy mniejszych kwotach kapitału większy zwrot niż inwestycje w cokolwiek innego

Inwestycje w nieruchomości, o których mówię, zaczynają się od kilkudziesięciu tysięcy złotych. Można już za to kupić działkę w ciekawej lokalizacji, która zyska na wartości w dłuższym okresie.

Naprawdę podziałać można z kwotami od 100 tysięcy złotych. Ciężko jest za to kupić mieszkanie, ale lokal usługowy już można.

Można też poszukać inwestycji w takiej firmie jak moja – w Magmillon mamy inwestycje kapitałowe dla inwestorów, którzy mają 100 tysięcy złotych lub więcej i chcą je powierzyć na konkretny projekt i konkretny czas.

Jeżeli jednak wiem, że to są jedyne pieniądze inwestora, to wolę, żeby u mnie nie inwestował, bo nie chcę wywoływać u niego dyskomfortu czy stresu. W końcu zawsze coś może pójść nie tak. Inwestycja może trwać dwa razy dłużej i przynieść dwa razy mniejszy dochód. Nigdy wszystkiego do końca nie przewidzimy, ale gdyby nie było ryzyka, nie byłoby zysku.

Inwestor powinien przede wszystkim spać spokojnie.

Kiedyś dysponowałem kwotą za małą na inwestycję w nieruchomości, ale za dużą, żeby tak po prostu leżała. Postanowiłem więc poeksperymentować z funduszami inwestycyjnymi.

Zainwestowałem w kilka funduszy i przez kilka miesięcy za żadne skarby nie mogłem zrozumieć, jak to się dzieje, że aktywa, w które fundusz inwestuje, idą do góry, a jednostki funduszu notorycznie tanieją. Nikt też nie był w stanie mi tego wytłumaczyć.

Dziś już wiem, że takie inwestowanie wymaga głębszego zrozumienia materii. Wiedza i spokój to sposób na to, żeby się nie denerwować.

W swojej książce pokazujesz, że nie jesteś huraoptymistą w kwestii inwestowania. Dużo miejsca poświęcasz pułapkom, ryzykom, niebezpieczeństwom. Kiedy odkryłeś, że inwestowanie w nieruchomości to tak naprawdę ciężki kawałek chleba?

Tych sytuacji było tak wiele, że pewnie nie byłbym w stanie ich zliczyć.

Wspomniałem już o tych zależnościach od decyzji urzędowych – mamy inwestycje, które już dawno powinny być zakończone, a nie są.

Sytuacja rynkowa rozwija się też często nie do końca tak, jakby mogła wskazywać logika. Cykl na rynku nieruchomości powinien trwać 10-12 lat, ale zdarzało się, że ze względu na różne czynniki zewnętrzne trwał dłużej albo się skracał. Wiele też zależy od konkretnej mikrolokalizacji.

Czasem w danej lokalizacji mają mieć miejsce pewne wydarzenia, a ostatecznie do nich nie dochodzi.

I odwrotnie. Jeszcze jakiś czas temu nikt nie podejrzewał, że pod Warszawą będzie budowane nowe lotnisko. A my akurat mamy tam grunty i drastycznie zmieniło nam to plany.

Można się z tym wszystkim nie zgadzać i kłócić, ale trzeba się z tym pogodzić i zamknąć inwestycję w warunkach, jakie mamy. Musimy nauczyć się z tym żyć.

Zdroworozsądkowo możemy sobie wytłumaczyć, że nie mamy na coś wpływu, ale jednak tam są przecież utopione pieniądze! Jak poradzić sobie psychicznie z takimi obciążeniami? Czy potrzebna tu jest pomoc terapeuty albo kogoś, kto wyciągnie do nas pomocną dłoń?

Jest na to kilka sposobów.

Przede wszystkim warto zadbać o siebie, o swój dobrostan i swoją psychikę.

Ja od jakiegoś czasu regularnie uprawiam sporty, biegam, ćwiczę, medytuję – to wszystko w tygodniu, zanim jeszcze wezmę prysznic i zjem śniadanie. Dzięki temu oczyszcza się moja głowa, a ja jestem w stanie funkcjonować, myśleć i tworzyć. Z jednej strony nie daję się tym obciążeniom, a z drugiej dostrzegam różne opcje i możliwości.

Zacznij od zadbania o siebie i swoje ciało – wówczas twoja psychika będzie lepiej funkcjonować również w trudniejszych sytuacjach

Grupa wsparcia złożona z przyjaciół, znajomych i osób, które znają się na danym temacie, to też bardzo dobry pomysł.

Warto też nie wkładać wszystkich jaj do jednego koszyka i dywersyfikować inwestycje albo inwestować z innymi osobami, z którymi będziemy mogli się nawzajem wspierać.

Najważniejsza moja rada jednak brzmi: zanim podejmiesz decyzję na temat jakiejś inwestycji, zanim wyłożysz pieniądze, bardzo dokładnie odrób pracę domową. Sprawdź, co to za inwestycja, zweryfikuj wszystkie za i przeciw, sprawdź stan prawny i techniczny.

Większość ludzi tego nie lubi – chcą dużo zarobić, ale jednocześnie nie chcą się tym zajmować. Tak się niestety nie da i to się prędzej czy później mści. Możesz mieć kilka razy szczęście, ale w końcu coś nie wypali.

Im lepiej odrobimy pracę domową przed rozpoczęciem inwestycji, tym mniejsze ryzyko, że coś złego wydarzy się w jej trakcie. Choć oczywiście gwarancji nie ma.

W trakcie inwestycji też jest praca do wykonania. Inwestor może ją wykonać sam albo komuś zlecić: firmie, pośrednikowi czy brokerowi. Często opłaca się wynająć fachowca specjalizującego się w danej dziedzinie, bo choć jego wynagrodzenie zmniejszy zysk, to zaoszczędzi dużo czasu i nerwów inwestora.

Zachęcam do korzystania z porad specjalistów, ale pamiętajmy, że trzeba ich weryfikować.

No, właśnie! Często trafiałem na różne konferencje, na których elegancko ubrani eksperci mądrymi słowami mówią o tym, w co warto włożyć swoje pieniądze. Tyle że każdy z nich dodaje, że każda inwestycja wiąże się z ryzykiem, więc ja nie mogę późnej do nich przyjść i powiedzieć, że mi źle doradzili. Jak odróżnić prawdziwego eksperta od szarlatana, który chce wyciągnąć ode mnie pieniądze albo na mnie zarobić?

Takie pytanie warto sobie zadać nie tylko w sytuacji, gdy chcemy zainwestować.

Przede wszystkim zastanówmy się, co osoba polecająca nam daną inwestycję będzie z tego mieć i jaka jest jej motywacja.

To, że ktoś założy garnitur i jest zapowiadany jako fachowiec, nie oznacza jeszcze, że nim jest. Warto sprawdzić doświadczenie, historię i wyniki danej osoby. Rozmawiajmy też z ludźmi. Po rozmowie z jednym ekspertem trudno będzie ocenić jego kompetencje, ale po rozmowie z dziesięcioma będzie nam już łatwiej. Jeśli sami przygotujemy się merytorycznie, bardzo szybko zorientujemy się, czy mamy do czynienia z prawdziwym ekspertem czy tylko kimś, kto go udaje.

Pamiętajmy też, że inwestycje wiążą się z ryzykiem i ostateczną decyzje o wejściu w daną inwestycję podejmuje inwestor. Musimy więc rozumieć daną inwestycję i ryzyko oraz zdecydować, czy jest to dla nas akceptowalne.

Inwestycje wiążą się z ryzykiem i to inwestor podejmuje decyzję, czy chce inwestować

Ekspert ma zwykle motywację finansową, żeby przekonać nas do danej inwestycji, np. prowizję. Trzeba o tym wiedzieć i to zaakceptować.

Moja firma oczywiście też w tle zarabia na tym, że zachęcam ludzi do różnych inwestycji, ale ja daję inwestorowi konkretną i przejrzystą ofertę: inwestycja jest na taki i taki okres, ma formę prawną taką i taką, trwa tyle i tyle, można zarobić taki i taki procent. Pokazuję też projekt i liczby, które za nim stoją, żeby inwestor mógł ocenić, czy w to wierzy i ma zaufanie, że to się uda.

Jeśli inwestor powie mi, że nie do końca się na tym zna, ja chętnie poświęcę czas, żeby odpowiedzieć na jego pytania. Ale jeśli nadal nie będzie się czuł komfortowo, będę pierwszą osobą, która zniechęci go do tej inwestycji. Nie chcę bowiem mieć później codziennych telefonów i maili z nerwowymi pytaniami o inwestycję. Taki stres przenosi się na ludzi, którzy realizują ten projekt, a my mamy wystarczająco dużo stresu wynikającego ze współpracy z podwykonawcami czy urzędnikami.

Najlepiej współpracuje nam się z inwestorami, którzy rozumieją temat i których wystarczy od czasu do czasu poinformować o stanie inwestycji. Takie osoby są cierpliwe i wiedzą, że tutaj potrzebny jest czas.

Nie wierzmy w obietnice, że ktoś zarobi dla nas setki procent. To prosta droga do tego, żeby się na coś naciąć. W mediach regularnie pojawiają się informacje o różnych aferach, np. Amber Gold oferujące lokaty na 16%, kiedy banki oferowały na 6%.

Gdy dostrzegamy taką dysproporcję, od razu powinna zapalić się czerwona lampka, dlaczego akurat oni mają taką ofertę.

Były też afery inwestycyjne z rzeźbami, na które poszły miliony, które później przepadły. Rozsądne inwestowanie w sztukę jest OK, ale tutaj zadziałał chyba mechanizm celebrytów reklamujących dany produkt czy wystawnych kolacji i eleganckich wnętrz, w których odbywały się spotkania.

Na ile bycie inwestorem i takie podejście do pieniędzy i ludzi cię zmieniło? Jak dzisiaj patrzysz na świat?

Każdy, kto chce się zmienić, może to zrobić. To kwestia samoświadomości.

Ja jeszcze jako dziecko wymarzyłem sobie, że chcę prowadzić własny biznes. W tym celu poszedłem na studia biznesowe, a potem do korporacji, w której chciałem się dowiedzieć, jak ten biznes prowadzić. Nie żałuję tego kroku, choć akurat na temat prowadzenia biznesu niewiele się tam dowiedziałem, bo w korporacji chodzi o wykonywanie konkretnych zadań, dzięki którym ta machina ma działać. A my widzimy tylko wycinek tej machiny.

Przeczytałem setki książek dotyczących rozwoju, poświęciłem masę godzin na przepracowanie pewnych rzeczy samemu ze sobą. Wydałem kilkaset tysięcy złotych na różne szkolenia.

Od ponad 10 lat bardzo świadomie nad sobą pracuję, bo postanowiłem być lepszym niż byłem wcześniej. Chodzi zarówno o umiejętności twarde – naukę języka, negocjacji, zarządzania czy komunikacji – jak i miękkie. Dziś jestem zdecydowanie bardziej spokojny i wyluzowany, niż byłem na początku mojej drogi zawodowej. Wiąże się to pewnie ze sposobem, w jaki pracuję: dziś to ja zatrudniam i prowadzę zespół, a nie jestem w tym zespole. Mam większą kontrolę nad tym, co się dzieje.

Nadal mam szefów – są nimi moi klienci – ale podchodzę do tego w zupełnie inny sposób. Potrafię odróżnić to, na co mam wpływ – na tym się koncentruję – od tego, na co nie mam wpływu – i tym staram się nie przejmować.

Bardziej świadomie podejmuję decyzje i działania, idąc w stronę, w którą chcę iść.